“米乐m6下载”县域金融部门如何应对潜在的房贷风险

概要：县域房地产金融起步晚、起点较低，市场潜力极大。加之农村居民的信用意识强劲，房地产市场维持了较好的发展态势。

然而，短期房市兴旺的背后却隐蔽着中期下跌的风险和潜在压力，金融部门必需不予高度重视，紧紧抓住政策时滞在县域的缩短期这一段宝贵时间，并主动调整房地产信贷政策，应付中短期面对的潜在风险。　　县域房地产金融起步晚、起点较低，市场潜力极大。加之农村居民的信用意识强劲，房地产市场维持了较好的发展态势。然而，短期房市兴旺的背后却隐蔽着中期下跌的风险和潜在压力，金融部门必需不予高度重视，并主动调整房地产信贷政策，应付中短期面对的潜在风险。

　　一、县域房地产现状、特点及成因探究　　2007年一季末，样本县个人消费贷款余额约3.16亿元，追加0.32亿元，快速增长11.19％。其中，个人住房贷款余额为2.85亿元，比年初减少0.37亿元，增幅14.75％，比同期减少0.85亿元，同比多减0.48亿元。信贷资产质量较高，不良贷款占到比仅为3.42％，高于全市平均水平的6.53个百分点；个贷缴息率超过99％，低出于全市平均水平5.76个百分点，不出息率仅有1％。　　（一）县域房地产市场不出成熟期，整体展现出尚属兴旺。

　　调查结果，目前，该县房地产市场仍正处于不成熟阶段，并明确特征特征展现出为以下几点：一是房地产开发商队伍缺少理性的市场观念，该县房地产开发商30余家，但有四级资质的房地产开发公司仅有两家，规模小，多数仍正处于上世纪末传统的城镇建筑队的民间风格。二是房地产中的有些环节并没确实按市场化运作，价格竞争机制并未获得有效地构成。

市场插手不充份，竞争强度较低，导致市场价格被“独占”于个别几家有资质的开发商手中。该县虽科偏僻山区和欠发达县，但其房价已远超过该市平均水平，城区新建商品房价格坐落于1700－2400元/平方米的之间，平均值房价超过了1780元/平方米，高达全市平均价格近20％；三是样本县的房地产市场风格独具，自成一体，不受外界的影响快，对国家调控政策的体现功能障碍。

市场年市场需求3000套，每年缺口在1000套，市场需求平稳维持在年25－30万平方米水平。不谋而合成因主要为：　　一是固定资产投资总量小。该县归属于经济欠发达县，资金问题一直是后遗症房地产发展的瓶颈，房地产开发资金堪称受限，投资规模最低的2002年也不过0.8亿元，资金的主要来源是定金，占到60％以上。

开发商主动插手农村市场依然是个新的课题，亟需有识之士来挑战。　　二是房地产开发品种的结构单一。

该样本县房地产开发以经济适用房和商业营业用房等居民急需的用房居多。写字楼、高档住宅楼等投资较小的房地产项目，未列为研发议事日程。

　　三是银行插手房地产开发的热情不低。由于受前几年房地产泡沫的影响，再加县级国有商业银行的贷款权限完全没，银行贷款占到房地产开发资金来源的比重微乎其微。多达，累计今年3月末，该县金融机构存贷比为64％，去除准备金因素，多达30％的县域资金无法用作农村，房地产开发企业的流动资金贷款余额也仅有为298万元，占到全部消费贷款还将近1％，数量与比重都堪称微不足道。

　　四是销售形势较好，但仍不存在空置房问题。目前样本县城区人口近10万人，而这10万人中每年转入结婚年龄的青年约3000多人，而每年研发20万平方米的房子，仅有2000余套。因此，该县房地产市场需求小于供给，缺口在1000套左右，市场预想饱和状态。

然而由于房地产开发商为减少政策抨击带给的销售被动，而采行了“存量捂房”与“先次后雅”的对策，预计仍不会有20％左右的上等房存量在“隐形”中。　　（二）房贷偏移快速增长，是内外环境起到的结果。　　客观分析在潜在风险的主因下，当前县域房贷依然偏移快速增长，是其内在与外在因素联合起到的结果。

从内因上谈，居民消费特别是在是成婚青年买房是内在必定的必须，一味等价格下降，并无法解决问题。从样本县看，每年2000套的住房快速增长与10％房地产信贷快速增长，就是内因起到的必定。　　从外因上谈，房地产开发商与中央政府宏观调控政策大大展开博弈论，通过“存房待售，先次后雅”的手法对冲政策利空，甚至在民间普遍散播“优质房购謦，只有二级房待售”等消息，中伤消费者。

反而，使二级房价引了上去。在此种手法的操作者下，居民被不得已地转入“房奴”队伍，成本高擎而无可奈何。

　　另外，从去年以来，各金融机构把增大消费信贷投放作为调整信贷结构、优化信贷资产质量、扩大内需、反对地方经济发展的最重要措施来捉，减缓了信贷资金由生产领域向消费领域的伸延，样本县两个规模较小的小区，如源泰花园小区和中房翡翠园的部分住房封顶待售，由于地段好，政策体现功能障碍，县域房价比较稳定且高位平台运营，居民消费热情再度加剧，导致个人贷款适当减少。　　二、国家宏观调控政策对地方房地产金融的影响　　我们指出，当前中央政府对房地产价格的调控决意大、信心脚、措施多。

2006年12月以来实行的一系列调控政策，在经过2007年一季度长时间的政策时迟缓，效果将在二季度获得集中于显出。然而，从今年样本县三月份追加98万元，增幅突增48.51％的剧增事实看，当地金融部门却做到着“刀尖上舐血”的大逆转动作，决不令人担忧。　　一就是指近日股市的展现出看，房地产板块整体上行，伴随房地产上市公司体现脆弱，政策效应缩放，风险邻近正在到来。

以000002深万科A为事例，该企业作为深市房地产龙头企业，一直是房地产上市公司的一面旗帜。该股自1992年上市以来维持了15年结实下降的态势，从1992年12月30日0.27元的最初价格，下降到2007年4月17日，构建了7374％的持续增长。

从技术形态上分析，如果以2005年两市大底接续作为其新一轮下降起点，其低于价格2006年6月30日的2.98元，至2007年1月17日已完成四波下降，目前第四波也已邻近前期高点，预计不会在23元一线经常出现大幅的体操（2007年4月17日收盘价19.91元，还有20％的空间），从而完结其持续上升的行情，未来暴跌的幅度将是无法估量，并以此揭露房地产暴跌序幕，引起房地产市场争相降价和抛盘风潮。　　二就是指各地政府的政令上看，地方政府于是以全力夹住房市上行。如上海市于07年初就首度公告于民持币等候房价上调，而浙江省某市议案实施国际通行的“年金法”交纳房产税，这项改革若能批准后，不致推展房价重返，上升幅度预计40％左右。

中央政府“居者有其屋”的调控目标，未来将会在此地首度构建。但50％的巨幅暴跌风险不会造成存量多的房地产商亏损致使，甚至血本无归。

如果房地产价格下降至50％，房地产个人消费贷款也不会经常出现大面积债权人“拒还”现象。而这一笔巨大损失，因其面大、政策性强劲等特性，金融部门将很难获得有效地挽救。

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